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买房看沙盘这些陷阱你都知道吗?务必谨慎!

作者:千亿手机版 发布时间:2021-02-19 22:24 点击:

  大部分人买房,都会先去售楼中心进行实地考察,首先会看到的,就是售楼中心醒目位置的沙盘,沙盘,可以说是楼盘的第一张脸,但你有没有想过,这张脸,可能是一张整容脸。

  一般来说,我们可以从沙盘中直观的看到整个项目的布局、园林环境、项目配套等,但看多了你就会发现,不仅售楼处里处处是玄机,单从那些精心设计过的沙盘来说,里面的猫腻和套路也不少,且一般人还很难发现。

  我们都知道,沙盘是按照一定比例尺造出来的,比如1:1000,通过项目沙盘的比例尺,可以计算出项目规划中的一些实际距离的数据。计算实际距离的公式为:实际距离=图上距离/比例尺。

  然而有些项目的沙盘,根本就不按照比例尺寸打造。甚至还会通过放大或缩小比例来迷惑你的双眼。例如,沙盘会将楼间距做的特别大,在你望着沙盘,内心一番计算后想着,这两栋楼楼间距得有七八十米了吧?这时,耳边就会想起置业顾问温柔的声音:“楼间距近百米哦~”。

  沙盘配合着售楼人员激情满满的解说,瞬间会让你产生这个楼盘密度很低,绿化很好,看起来非常宜居的错觉。

  然而几个月后,等到项目建起来我们看到的实景却完全不一样,两栋楼的楼间距目测只有十几米而已,妥妥的高密度楼盘。

  将短短十几米的楼间距做成百米效果,只是沙盘最常见的一个小“坑”而已,当你在售楼中心看沙盘时,你想看到的都是售楼人他们想让你的知道的,那些他们不想让你知道,其实都被暗搓搓地隐藏起来了。除了楼间距可能被放大了,“坑”还有很多。

  如果你看过很多楼盘的沙盘,应该会意识到,大部分的沙盘给我们的感觉是方方正正,一看就是坐北朝南的。但是实际上朝向可能不是正南北,而是偏东南,或者西北方向,只是沙盘被调整成了坐北朝南的位置摆放。

  很多小区都不是正南正北的朝向,但是制作沙盘的时候,一定会按照正南北朝向摆放,让你产生朝向很好的感觉。

  在看沙盘的时候,最不能忽略的就是水晶玻璃体,因为其中有可能包含了很多买房的不利因素。例如,在很多江景房,湖景房的沙盘会刻意将某些楼栋与江景之间的建筑用玻璃体代替,实际上所售的楼栋前面是有遮挡的,并不能看江。

  或者在做模型的时候,会把玻璃体的层高降低,看起来不会遮挡到景观资源。如果你看中的房子刚好对着玻璃体,可能还会觉得视野开阔、日照充足,但是这些玻璃体有可能是小区内的公共设施,也有可能是规划中未建的建筑物或居住楼栋,当房子交付后,住进去不久某一天你家楼前就有一幢高楼拔地而起。

  所以,看沙盘时要问清楚未来规划的楼栋是什么?是住宅,是商业,还是其它的配套?大概有多高?会不会遮挡住当前的楼栋?或者搜集更全面的楼盘资料,了解清楚小区楼栋分布,层高的所有情况。这些未来都会对你房子的居住的体验感,甚至的对房价的涨幅增值造成很大影响。

  如果楼盘周边有学校、商场之类的利好型配套,位置可能会被无限拉近。例如学校,一公里以外的也能做出一路之隔的效果,显得楼盘与这些配套是一体的,给人坐家里都能看清孩子上学的感觉。实际上很远,甚至根本划分不到。

  另外,有些不利因素,也可能会被抹掉,比如加油站,垃圾厂,变电站之类的,有些是开发商隐藏起来了,或者统统做成绿地了。

  作为购房者,我们要明白制作精良,看起来很美的沙盘只是丰满的理想,如果不懂得如何看沙盘,迎接你的可能是现实骨感。那么,该怎么把沙盘看的透透的呢?

  按工商行政管理机关的要求,开发商使用模型时,必须注明“模型”字样,因为沙盘模型仅供参考。而沙盘的比例尺寸,除了确定沙盘是否根据实际规划比例制作,还可以按比例尺寸可以算出实际尺寸,例如楼间距、开盘区域及楼栋朝向。

  了解到沙盘模型的比例之后,建议大家最好找机会进入项目内部,亲自站在两个楼栋之间感受一下楼间距大小。

  有调查数据显示,23%的人认为楼间距窄会影响视野,37%认为会影响采光和通风,33%认为影响私密性,7%的人认为还有其他影响。90%的沙盘是放大楼体间距的。夸大楼间距是开发商的一种促销手段。因此在看楼盘沙盘的时候要注意楼间距的大小,如果两栋楼之间的距离太挤,居住舒适度就会大打折扣。

  还需要仔细看沙盘上关于朝向的标注,一般沙盘上N代表北朝向,S代表南朝向,只有找到了这个标志,才能看出小区楼栋真正的朝向。

  现在市面上很多项目都分多期开发,你要留意你现在要选择的这一期的楼栋位置位于哪里,附近是否有其他期的楼栋规划等。如果有,要留意其他期规划的道路和楼栋的所在位置。

  路和楼栋之间是否有绿化带或者是隔离带,如果没有,那么对于路边噪音介意的小伙伴可以尽量避免这一批房源,选择小区内部点的楼栋。当然噪音问题也会带来的一个优势,就是临街房源会比其他房源价格稍微便宜一些。

  还要看整个小区是否人车分流,小区有几个出入口,出入口与哪些交通干道相连,车行入口是在哪个位置,车行入口和附近楼栋之间是否有遮挡。在车行入口处的楼栋,如果没有遮挡物遮挡,夜间探照灯会影响到附近低层住户。

  内部生活设施的不利因素,包括了变电站、垃圾处理中心、会所、游乐园等。其中会所、游乐园等设施就不多说,因为不会对日常生活造成不利影响,尤其是噪音影响。

  变电站、垃圾处理中心等这些就要着重关注了,因为辐射、刺激性味道等都会对低楼层的业主造成轻微的伤害,而这些伤害日日累计的话,或许会量变形成质变。所以要看一下这些设施在小区的什么位置,在挑选的时候避开周边的楼栋就可以了。

  除了部分楼盘会把楼体做成水晶体,水晶体也有可能代表为规划建筑,对于此类为规划建筑,要问清楚案场的置业顾问,未来是否有规划?

  这些都是未来会影响你生活的因素,至于是正面影响还是负面影响,就要看规划了什么。如果置业顾问也没有给出明确回答,那就尽量远离.

  根据相关法律规定,开发商对沙盘模型内关于楼盘内具体情景的解读是有效的,楼盘外的则无效,也可以不涉及。也就说,楼盘外即使有铁路、高压线、电视塔、垃圾中转站等,即使开发商不告知,购房者也不能因此告开发商欺诈。沙盘往往会将小区周边的公共用地、其他楼盘等归为己有,购房者要向售楼人员了解清楚。

  要让案场销售人员给你在沙盘上指出大概的位置,问清楚多少距离,走路大概多少分钟,从售楼处出来以后最好你去实地走一下,测算一下时间,心里能有个数,没事儿走两步。

  做个头脑清醒的购房者,不要被销售牵着鼻子走,更不要轻信所谓的各种规划。看懂沙盘暗藏的小玄机,心里有个数。

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